Gerade in den letzten Wochen haben wir mit vielen Klienten die Frage erörtert, wie es mit dem Immobilienmarkt allgemein, und in Deutschland speziell, 2018 und danach weitergehen wird. Eine der wichtigsten Determinanten und gleichzeitig ein Unsicherheitsfaktor ist dabei die weitere Entwicklung der Zinslandschaft.
Zwischen Renditen von Immobilien und Zinsen/Kreditkosten/Anleiherenditen gibt es eine quasi gesetzmäßige Korrelation. Steigende Zinsen würden demnach steigende Renditeerwartungen bei Immobilien-Investitionen nach sich ziehen. Zudem würden logischerweise auch Finanzierungen teurer, die mögliche Hebelwirkung bei gleich bleibenden Preisen wäre also noch geringer. Die Zinsen sind aber nicht der einzige ausschlaggebende Faktor bei der Preisentwicklung. Die Million-Euro-Frage, fast schon im wahrsten Sinne des Wortes, ist, wie schnell und in welchen Ausmaß es zu einem solchen Zinsanstieg kommt? Oder anders ausgedrückt: Sind die Anhebungen behutsam und langsam genug, dass sie zumindest verdaut, wenn nicht sogar kompensiert werden können? Und jetzt noch eine Zusatzfrage für den Telefon-Joker: Welche Rolle spielen gleichzeitig die anderen preisbestimmenden Faktoren?
Da meine Glaskugel gerade in der Reinigung ist, lassen wir bei den Erklärungsansätzen profundere Experten zu Wort kommen. Nachfolgend ein Auszug aus einer Analyse der Deutschen Bank zu diesem Thema.
Boomende Metropolen trotz höherer Zinsen
Für alle analysierten deutschen Metropolen erwarten wir in den kommenden Jahren weitere Preissteigerungen, die erst ein Ende finden können, wenn
1. das Angebot massiv ausgeweitet wird und es zu ersten Leerständen kommt. Davon scheint man noch einige Jahre entfernt zu sein. So wird der Wohnungsmangel trotz erwarteter anziehender Bautätigkeit vermutlich auch im Jahr 2018 größer werden.
2. die Wohnnachfrage nachlässt, weil beispielsweise die Arbeitsmigration nach Deutschland abbricht und/oder die makroökonomischen Ungleichgewichte in der Eurozone deutlich zurückgehen. Die Bundesbank geht aber von einem jährlichen Plus von rund 300.000 Einwanderern in den Jahren 2018 und 2019 aus.
3. die Preise so weit gestiegen sind, dass die Mieten-Kaufen-Entscheidung wieder eher zugunsten des Mietens ausfällt. Im Jahr 2017 stiegen die Preise erneut deutlich kräftiger als die Mieten. Allerdings ist das Mietwachstum bei den Wiedervermietungsmieten mit 6,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf ein 23-Jahre-Hoch geklettert. Die anziehende Mietdynamik deutet bislang keine Neubewertung der Mieten-Kaufen-Entscheidung an.
4. es zu deutlichen Zinserhöhungen kommt.
Es droht im September 2018 ein Ende der EZB-Anleihekäufe und damit des Hauptnachfragers, der seit dem Jahr 2015 die Anleihepreise massiv erhöht hat. Sollte es aufgrund der hohen Wirtschaftsdynamik keine Verlängerung der Anleihekäufe geben, dann sind starke Preisrückgänge und Zinsanstiege im Anleihemarkt ein substanzielles Risiko für die deutschen Wohnungsmärkte. Wenngleich zu erwarten ist, dass die EZB das Risiko mittels eines entsprechend vorsichtigen Ausstiegs adressieren wird, bleibt eine gewisse Unsicherheit bestehen. Dies gilt auch deshalb, weil es für einen solchen Ausstieg keine historischen Vorlagen gibt.
Fazit: Die ersten drei Bedingungen, die ein Ende des Zyklus signalisieren, sind noch in keiner einzigen Metropole erfüllt. In vielen Städten werden sie frühestens gegen Ende des Jahrzehnts zutreffen. Die vierte Bedingung dürfte – angesichts leicht ansteigender Hypothekenzinsen auf rund zwei Prozent gegen Ende des Jahres 2018, wie in unserem Basisszenario eingangs beschrieben – wahrscheinlich teilweise erfüllt werden. Diese Anstiege haben in den meisten Städten aber wohl nur eine dämpfende Wirkung.
Erstens werden negative Nachfrageeffekte aufgrund von Zinsanstiegen durch die sehr gute Konjunktur teilweise oder in Städten mit angespannter Marktlage womöglich gänzlich aufgefangen. Zweitens dürfte im historischen Vergleich auch im Jahr 2018 trotz eventueller Zinsanstiege das deutsche Zinsniveau niedrig bleiben. Der Sachverständigenrat hielt bereits im Jahr 2016 gemäß der Taylor-Regel ein um 250 Basispunkte höheres Zinsniveau am Geldmarkt für angemessen. Das so berechnete theoretische Zinsniveau liegt heute angesichts des sehr guten konjunkturellen Umfelds deutlich höher. Folglich schließen leicht anziehende Zinsen diese Lücke nur marginal. Drittens könnten Vorzieheffekte kurzfristig Nachfrageimpulse auslösen. In einem Zinsanhebungszyklus gibt es Anreize, Investitionsprojekte schneller umzusetzen. Das Gesamtfazit ist also fast identisch mit dem vom Vorjahr.
Auch im Jahr 2018 legen in unserem Basisszenario die Wohnungs-, Hauspreise und Mieten in den Metropolen kräftig zu.
