{"version":"1.0","provider_name":"Magan","provider_url":"https:\/\/www.magan.at\/en\/","title":"Krise? Ja, Krise! - Magan","type":"rich","width":600,"height":338,"html":"<blockquote class=\"wp-embedded-content\" data-secret=\"qIgJ8LQypJ\"><a href=\"https:\/\/www.magan.at\/en\/krise-ja-krise\/\">Krise? Ja, Krise!<\/a><\/blockquote><iframe sandbox=\"allow-scripts\" security=\"restricted\" src=\"https:\/\/www.magan.at\/en\/krise-ja-krise\/embed\/#?secret=qIgJ8LQypJ\" width=\"600\" height=\"338\" title=\"&#8220;Krise? Ja, Krise!&#8221; &#8212; Magan\" data-secret=\"qIgJ8LQypJ\" frameborder=\"0\" marginwidth=\"0\" marginheight=\"0\" scrolling=\"no\" class=\"wp-embedded-content\"><\/iframe><script>\n\/*! This file is auto-generated *\/\n!function(d,l){\"use strict\";l.querySelector&&d.addEventListener&&\"undefined\"!=typeof URL&&(d.wp=d.wp||{},d.wp.receiveEmbedMessage||(d.wp.receiveEmbedMessage=function(e){var t=e.data;if((t||t.secret||t.message||t.value)&&!\/[^a-zA-Z0-9]\/.test(t.secret)){for(var s,r,n,a=l.querySelectorAll('iframe[data-secret=\"'+t.secret+'\"]'),o=l.querySelectorAll('blockquote[data-secret=\"'+t.secret+'\"]'),c=new RegExp(\"^https?:$\",\"i\"),i=0;i<o.length;i++)o[i].style.display=\"none\";for(i=0;i<a.length;i++)s=a[i],e.source===s.contentWindow&&(s.removeAttribute(\"style\"),\"height\"===t.message?(1e3<(r=parseInt(t.value,10))?r=1e3:~~r<200&&(r=200),s.height=r):\"link\"===t.message&&(r=new URL(s.getAttribute(\"src\")),n=new URL(t.value),c.test(n.protocol))&&n.host===r.host&&l.activeElement===s&&(d.top.location.href=t.value))}},d.addEventListener(\"message\",d.wp.receiveEmbedMessage,!1),l.addEventListener(\"DOMContentLoaded\",function(){for(var e,t,s=l.querySelectorAll(\"iframe.wp-embedded-content\"),r=0;r<s.length;r++)(t=(e=s[r]).getAttribute(\"data-secret\"))||(t=Math.random().toString(36).substring(2,12),e.src+=\"#?secret=\"+t,e.setAttribute(\"data-secret\",t)),e.contentWindow.postMessage({message:\"ready\",secret:t},\"*\")},!1)))}(window,document);\n\/\/# sourceURL=https:\/\/www.magan.at\/wp-includes\/js\/wp-embed.min.js\n<\/script>\n","thumbnail_url":"https:\/\/www.magan.at\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/A-header-768x380-1.jpeg","thumbnail_width":768,"thumbnail_height":380,"description":"Jetzt ist die Realit\u00e4t auch endg\u00fcltig in der Immobilienwirtschaft angekommen. Seit dem Ausbruch des Ukraine-Kriegs sowie dem Anstieg der Zinsen haben Immobilienprofis in ganz Europa ger\u00e4tselt, wie sich die ge\u00e4nderten Rahmenbedingungen auf die Entwicklung der Preise auswirken w\u00fcrden. In einem war man sich in den letzten Wochen schon relativ einig, der Zenit sei bereits erreicht worden, weiter nach oben w\u00fcrde es vorerst einmal nicht gehen. Einstweilen hat es sich gef\u00fchlterma\u00dfen \u2013 aufgrund der fehlenden Nachfrage unserer Klienten \u2013 wie auch empirisch (siehe nachfolgendes Beispiel zu Berlin) erwiesen, dass die Preise am Immobilien-Investmentmarkt einbrechen. Engel & V\u00f6lkers stellt im j\u00fcngsten Bericht zum Berliner Immobilienmarkt fest, dass die St\u00fcckzahl der gehandelten Wohn- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4user in der Relation des 3.\u00a0Quartals 2022 zum 3.\u00a0Quartal 2021 um 42 Prozent zur\u00fcckgegangen ist (165 zu 282 Gesch\u00e4ftsf\u00e4lle \u2013 also minus 117). Im gleichen Zeitraum ging der Quadratmeter-Preis auf durchschnittlich 3.070 Euro (von 3.654 Euro im Jahr 2021) zur\u00fcck, also um 16 Prozent. Reziprok stieg die Rendite von 2,9 Prozent im 1.\u00a0Halbjahr 2022 auf 3,5 Prozent im 3.\u00a0Quartal 2022.  Und ich gehe davon aus, dass sich diese Tendenz im normalerweise besonders umsatzstarken 4.\u00a0Quartal noch verst\u00e4rken wird. Dass die Preise auch fallen k\u00f6nnen, \u00fcberrascht mich mit 35 Jahren Branchenerfahrung angesichts schon vieler durchgemachter Krisen nicht wirklich. Was mich aber schon erstaunt, ist das v\u00f6llig abgebremste Investorenverhalten. Und zwar insofern, als die Liquidit\u00e4t ja nicht verschwunden ist, sondern nur anderweitig geparkt wird, die Realzinsen (Zinssatz minus Inflation) so niedrig und negativ sind wie nie zuvor und in der Theorie Immobilien schlie\u00dflich als harte W\u00e4hrung (\u201eBetongold\u201c) in inflation\u00e4ren Zeiten gelten. Andererseits: \u201eNever catch a falling knife\u201c hei\u00dft es in der B\u00f6rsianer-Sprache, man soll also nie bei fallenden Kursen kaufen. Das mag schon seine Richtigkeit haben \u2013 was aber, wenn die Bodenbildung erreicht ist? Von den mehreren hundert Objekten, die wir jeden Monat angeboten bekommen, ist nat\u00fcrlich noch immer die Mehrzahl mit einem Preisschild von 2021 versehen, oder es gibt nur sehr zaghafte Preisminderungen im Bereich von f\u00fcnf bis zehn Prozent. Aber vereinzelt, siehe auch die Objekte in diesem MAGAN-Dezember-Newsletter, bemerken wir auch Preissenkungen, die durchaus die Realit\u00e4t des ge\u00e4nderten Umfelds und der neuen Zinslandschaft widerspiegeln. Ein Objekt wie die Werderstra\u00dfe in Berlin-Tempelhof h\u00e4tte vor einem Jahr gut 25 Prozent mehr gekostet. Einstweilen sind wir bei diesem Haus bei knapp 2.000 Euro pro Quadratmeter angelangt. Oder ein Beispiel aus Halle. Wir besch\u00e4ftigen uns dort gerade mit einem qualitativ sehr hochwertigen Paket, bestehend aus 14 Wohn- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4usern, die gegen\u00fcber dem Expos\u00e9-Preis von Anfang 2022 bereits um ca. 30 Prozent eingebrochen sind und jetzt deutlich unter 2.000 Euro pro Quadratmeter bei knapp mehr als f\u00fcnf Prozent Rendite liegen. Ja, bis wohin glauben denn die gesch\u00e4tzten Investoren, dass der Markt noch fallen wird?  Ich meine, nicht ewig nach unten, drei Gr\u00fcnde hierf\u00fcr. Erstens, in krassem Gegensatz zu fr\u00fcheren Krisen ist die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch, sie wird durch Migration und Zuzug aufgrund der Attraktivit\u00e4t einzelner Standorte (\u201eSchwarmst\u00e4dte\u201c) sogar noch wesentlich befeuert. In Berlin stellen sich dutzende Mieter um eine Wohnung an, die Mietpreise steigen (man sehe und staune), w\u00e4hrend die Zinshaus-Preise gleichzeitig sinken. Zweitens, jedes Neubauprojekt wird aufgrund der gestiegenen Rohstoff- und Energiepreise, teilweisen Fachkr\u00e4ftemangels und wegen Materialengp\u00e4ssen auf absehbare Zeit nicht billiger, sondern tendenziell teurer werden. Einen Neubau neben dem erw\u00e4hnten Haus in Berlin-Tempelhof k\u00f6nnte man nicht einmal um das Doppelte des aufgerufenen Quadratmeter-Preises bauen. Selbst wenn ich noch Ma\u00dfnahmen f\u00fcr die Energieert\u00fcchtigung eines Altbaus einkalkuliere, abgesehen vom Charme der Jahrhundertwende, der immer attraktiv bleiben wird, wie gro\u00df soll diese preisliche Kluft zwischen Alt- und Neubau werden, doch sicher nicht unendlich? Zus\u00e4tzlicher Effekt: Geht die Neubauleistung zur\u00fcck, erh\u00f6ht das den Druck auf den Bestand. Und schlie\u00dflich drittens, die traumhaften Einstiegspreise am Immobilienmarkt, die es noch vor 15 Jahren in vielen St\u00e4dten Ostdeutschlands gab, werden wir nie wieder sehen. Es haben sich die Mieten seit damals n\u00e4mlich dramatisch ver\u00e4ndert, in Berlin, Leipzig und Dresden sogar vervielfacht. Selbstverst\u00e4ndlich wird sich das gestiegene Mietniveau \u00fcber den Vervielf\u00e4ltiger (Rendite) auf den Kaufpreis und Preis pro Quadratmeter auswirken. Und das Risikoprofil dieser Standorte ist heute ein ganz anderes, aus totgesagten St\u00e4dten wurden lebendige Metropolen mit nachhaltigem Zuzug. Mein Fazit, um beim Beispiel Berlin zu bleiben: In Verkaufsf\u00e4llen, wo bei ordentlicher Ware die Faktoren 25 bis 20 zur\u00fcckkommen, sind wir erst mal am unteren Ende der Fahnenstange angelangt, und die n\u00e4chste Zinserh\u00f6hung der Europ\u00e4ischen Zentralbank ist schon eingepreist. \u00c4hnliches gilt in abgewandelter Form mit angepassten Faktoren f\u00fcr die anderen Standorte. Das aktuelle Marktgeschehen spiegelt \u00fcbrigens meine These wider. Derzeit ist ein gro\u00dfes Zinshaus-Paket (rund 100 Objekte) einer bekannten Institution aufgrund besonderer Umst\u00e4nde am Markt. Wir sehen deutlich, dass diese Objekte sehr wohl fungibel sind, wenn die genannten Kennziffern erreicht werden. Allerdings handelt es sich in der Hauptsache um deutsche Binnenk\u00e4ufer, wir \u00d6sterreicher scheinen momentan verhaltener zu sein. Schwachpunkt meiner vorherigen Argumentation: Was ist, wenn sich der Ukraine-Krieg noch ausweitet, Zinsen und Inflation heftig weitersteigen und Europa von einer harten Rezession getroffen wird? Stimmt schon, angesichts der j\u00fcngsten Entwicklungen kann man auch in solchen Weltuntergangsszenarien denken. Erste Reaktion des gelernten \u00d6sterreichers \u2013 wenn das alles eintritt, dann haben wir alle ohnehin andere Sorgen. Jetzt im Ernst, es gibt auch eine Gegenargumentation. Was ist denn die Alternative, der sichere Hafen in Krisenzeiten, wenn nicht doch Immobilien?  Wenn ich mir die Perfomance anderer Assetklassen anschaue, und ich rede noch gar nicht von Kryptow\u00e4hrungen, dann f\u00fchle ich mich mit einem Immobilieninvestment in St\u00e4dten der gr\u00f6\u00dften Volkswirtschaft der Europ\u00e4ischen Union, mit vier bis f\u00fcnf Prozent Rendite, einem Quadratmeter-Preis weit unter den Entstehungskosten und solider Mietnachfrage auf einmal doch recht wohl! Allemal besser, als jedes Jahr zehn Prozent an Kaufkraftverlust am Sparbuch hinnehmen zu m\u00fcssen.  Aber das ist nat\u00fcrlich auch eine Anlagestrategie."}