Gerade in den letzten Wochen haben wir mit vielen Klienten die Frage er\u00f6rtert, wie es mit dem Immobilienmarkt allgemein, und in Deutschland speziell, 2018 und danach weitergehen wird. Eine der wichtigsten Determinanten und gleichzeitig ein Unsicherheitsfaktor ist dabei die weitere Entwicklung der Zinslandschaft.<\/p>\n\n\n\n
Zwischen Renditen von Immobilien und Zinsen\/Kreditkosten\/Anleiherenditen gibt es eine quasi gesetzm\u00e4\u00dfige Korrelation. Steigende Zinsen w\u00fcrden demnach steigende Renditeerwartungen bei Immobilien-Investitionen nach sich ziehen. Zudem w\u00fcrden logischerweise auch Finanzierungen teurer, die m\u00f6gliche Hebelwirkung bei gleich bleibenden Preisen w\u00e4re also noch geringer. Die Zinsen sind aber nicht der einzige ausschlaggebende Faktor bei der Preisentwicklung. Die Million-Euro-Frage, fast schon im wahrsten Sinne des Wortes, ist, wie schnell und in welchen Ausma\u00df es zu einem solchen Zinsanstieg kommt? Oder anders ausgedr\u00fcckt: Sind die Anhebungen behutsam und langsam genug, dass sie zumindest verdaut, wenn nicht sogar kompensiert werden k\u00f6nnen? Und jetzt noch eine Zusatzfrage f\u00fcr den Telefon-Joker: Welche Rolle spielen gleichzeitig die anderen preisbestimmenden Faktoren?<\/p>\n\n\n\n
Da meine Glaskugel gerade in der Reinigung ist, lassen wir bei den Erkl\u00e4rungsans\u00e4tzen profundere Experten zu Wort kommen. Nachfolgend ein Auszug aus einer Analyse der Deutschen Bank zu diesem Thema.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr alle analysierten deutschen Metropolen erwarten wir in den kommenden Jahren weitere Preissteigerungen, die erst ein Ende finden k\u00f6nnen, wenn<\/p>\n\n\n\n
1. das Angebot massiv ausgeweitet wird und es zu ersten Leerst\u00e4nden kommt. Davon scheint man noch einige Jahre entfernt zu sein. So wird der Wohnungsmangel trotz erwarteter anziehender Baut\u00e4tigkeit vermutlich auch im Jahr 2018 gr\u00f6\u00dfer werden.<\/p>\n\n\n\n
2. die Wohnnachfrage nachl\u00e4sst, weil beispielsweise die Arbeitsmigration nach Deutschland abbricht und\/oder die makro\u00f6konomischen Ungleichgewichte in der Eurozone deutlich zur\u00fcckgehen. Die Bundesbank geht aber von einem j\u00e4hrlichen Plus von rund 300.000 Einwanderern in den Jahren 2018 und 2019 aus.<\/p>\n\n\n\n
3. die Preise so weit gestiegen sind, dass die Mieten-Kaufen-Entscheidung wieder eher zugunsten des Mietens ausf\u00e4llt. Im Jahr 2017 stiegen die Preise erneut deutlich kr\u00e4ftiger als die Mieten. Allerdings ist das Mietwachstum bei den Wiedervermietungsmieten mit 6,9 Prozent gegen\u00fcber dem Vorjahr auf ein 23-Jahre-Hoch geklettert. Die anziehende Mietdynamik deutet bislang keine Neubewertung der Mieten-Kaufen-Entscheidung an.<\/p>\n\n\n\n
4. es zu deutlichen Zinserh\u00f6hungen kommt.<\/p>\n\n\n\n
Es droht im September 2018 ein Ende der EZB-Anleihek\u00e4ufe und damit des Hauptnachfragers, der seit dem Jahr 2015 die Anleihepreise massiv erh\u00f6ht hat. Sollte es aufgrund der hohen Wirtschaftsdynamik keine Verl\u00e4ngerung der Anleihek\u00e4ufe geben, dann sind starke Preisr\u00fcckg\u00e4nge und Zinsanstiege im Anleihemarkt ein substanzielles Risiko f\u00fcr die deutschen Wohnungsm\u00e4rkte. Wenngleich zu erwarten ist, dass die EZB das Risiko mittels eines entsprechend vorsichtigen Ausstiegs adressieren wird, bleibt eine gewisse Unsicherheit bestehen. Dies gilt auch deshalb, weil es f\u00fcr einen solchen Ausstieg keine historischen Vorlagen gibt.<\/p>\n\n\n\n
Fazit: Die ersten drei Bedingungen, die ein Ende des Zyklus signalisieren, sind noch in keiner einzigen Metropole erf\u00fcllt. In vielen St\u00e4dten werden sie fr\u00fchestens gegen Ende des Jahrzehnts zutreffen. Die vierte Bedingung d\u00fcrfte \u2013 angesichts leicht ansteigender Hypothekenzinsen auf rund zwei Prozent gegen Ende des Jahres 2018, wie in unserem Basisszenario eingangs beschrieben \u2013 wahrscheinlich teilweise erf\u00fcllt werden. Diese Anstiege haben in den meisten St\u00e4dten aber wohl nur eine d\u00e4mpfende Wirkung.<\/p>\n\n\n\n
Erstens werden negative Nachfrageeffekte aufgrund von Zinsanstiegen durch die sehr gute Konjunktur teilweise oder in St\u00e4dten mit angespannter Marktlage wom\u00f6glich g\u00e4nzlich aufgefangen. Zweitens d\u00fcrfte im historischen Vergleich auch im Jahr 2018 trotz eventueller Zinsanstiege das deutsche Zinsniveau niedrig bleiben. Der Sachverst\u00e4ndigenrat hielt bereits im Jahr 2016 gem\u00e4\u00df der Taylor-Regel ein um 250 Basispunkte h\u00f6heres Zinsniveau am Geldmarkt f\u00fcr angemessen. Das so berechnete theoretische Zinsniveau liegt heute angesichts des sehr guten konjunkturellen Umfelds deutlich h\u00f6her. Folglich schlie\u00dfen leicht anziehende Zinsen diese L\u00fccke nur marginal. Drittens k\u00f6nnten Vorzieheffekte kurzfristig Nachfrageimpulse ausl\u00f6sen. In einem Zinsanhebungszyklus gibt es Anreize, Investitionsprojekte schneller umzusetzen. Das Gesamtfazit ist also fast identisch mit dem vom Vorjahr.<\/p>\n\n\n\n
Auch im Jahr 2018 legen in unserem Basisszenario die Wohnungs-, Hauspreise und Mieten in den Metropolen kr\u00e4ftig zu.<\/p>\n\n\n\n