{"id":14252,"date":"2022-10-13T10:39:21","date_gmt":"2022-10-13T10:39:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.magan.at\/?p=14252"},"modified":"2022-11-10T10:39:38","modified_gmt":"2022-11-10T10:39:38","slug":"es-ist-bald-halloween-zeit-zum-gruseln-auch-am-immobilienmarkt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.magan.at\/en\/es-ist-bald-halloween-zeit-zum-gruseln-auch-am-immobilienmarkt\/","title":{"rendered":"Es ist bald Halloween \u2013 Zeit zum Gruseln \u2013 auch am Immobilienmarkt!"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach&nbsp;zw\u00f6lf&nbsp;Jahren&nbsp;durchgehenden&nbsp;Sonnenscheins&nbsp;ziehen nun endg\u00fcltig dunkle Wolken am Immobilienhimmel auf.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Was sich in den letzten Monaten unter dem Eindruck von Pandemie, Krieg, Ressourcenknappheit und Inflation schon abgezeichnet hat, wird nun in zunehmendem Ma\u00dfe manifest:&nbsp;Angebot und Nachfrage finden nicht mehr zueinander.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir bekommen derzeit \u00fcberdurchschnittlich viele Immobilienangebote&nbsp;\u2013&nbsp;wir k\u00f6nnen das anhand unseres Archivs&nbsp;mit&nbsp;70.000 Angeboten&nbsp;in den&nbsp;letzten 17 Jahre statistisch sehr gut nachvollziehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das meiste davon ist aber noch immer \u2013 wie ich es&nbsp;nenne&nbsp;\u2013 mit einem Preisetikett aus dem Jahr 2021 versehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Genau dieses wollen Investoren aber nicht mehr akzeptieren und warten auf Preissenkungen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wie weit&nbsp;es nach unten geht,&nbsp;ist jetzt die entscheidende Frage,&nbsp;die alle umtreibt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Spurensuche.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es&nbsp;sind&nbsp;derzeit eine Menge B\u00e4lle in der Luft, von denen wir noch nicht wissen, wo sie landen werden.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Wie geht der Ukraine-Krieg weiter? Und wie weit&nbsp;geht Putin?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie hoch steigen die Energiekosten und k\u00f6nnen sich Otto und Ottilie Normalverbraucher das noch leisten? Wird der Staat dann regulierend in den Immobilienmarkt eingreifen?<\/li>\n\n\n\n<li>Drohen&nbsp;im Winter wirklich Gasmangel, ein Blackout oder noch Schlimmeres?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie hoch wird die Inflation und wie sehr schlittern wir in die Rezession?<\/li>\n\n\n\n<li>Bis wohin&nbsp;steigen die Zinsen? Und wie kann sich z.&nbsp;B.&nbsp;Italien, das jetzt schon bei einem Spread von \u00fcber 200 Basispunkten Aufschlag gegen\u00fcber&nbsp;deutschen Bundesanleihen liegt, seine Verschuldung weiter leisten?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir haben es nun nicht mit einer eindimensionalen Krise wie nach der Lehman\u2013Pleite 2008 zu tun, sondern diesmal ist die Sachlage viel komplexer und vielschichtiger, mehrere Krisen, wie ich schon einmal an dieser Stelle&nbsp;geschrieben habe, \u00fcberlagern&nbsp;sich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Spannend wird es auch auf der Finanzierungsseite. Neufinanzierungen, vor allem mit l\u00e4ngerer Fixlaufzeit, sind nat\u00fcrlich dramatisch teurer geworden, aber auch flexible Hypothekarfinanzierungen steigen. Und dann sind da noch Unternehmensanleihen von Immobilienfirmen und Fonds in betr\u00e4chtlicher H\u00f6he, die in den n\u00e4chsten Jahren refinanziert werden wollen, ganz zu schweigen vom&nbsp;Mezzanin\u2013Kapital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn man all diese Faktoren unter dem Brennglas betrachtet, dann liegt die Vermutung nahe, dass es mit den Preisen weiter abw\u00e4rts gehen muss.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gar nicht so wenige Objekte werden einstweilen tats\u00e4chlich von Maklern mit Preisreduzierungen offeriert. Die meisten dieser Senkungen spielen sich in einer Bandbreite von 5\u201315&nbsp;% des fr\u00fcheren Expos\u00e9-Preises ab, in wenigen F\u00e4llen noch&nbsp;dar\u00fcber, will hei\u00dfen bei 15\u201325&nbsp;%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das klingt nach gar nicht so wenig, man muss&nbsp;dabei&nbsp;aber bedenken, dass zuletzt&nbsp;ja&nbsp;oftmals Mondpreise aufgerufen wurden;&nbsp;wenn also ein Angebotspreis ohnehin schon um 15&nbsp;% zu hoch war, dann hilft eine Senkung um 20&nbsp;% auch nur bedingt, denn dann sind wir gerade mal bei minus 5&nbsp;% vom Marktwert.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das hei\u00dft,&nbsp;das Renditeniveau wird sich \u00e4ndern m\u00fcssen, immer in Korrelation mit Quadratmeterpreis, Lage, Zustand,&nbsp;Bestandsmieter&nbsp;und Charakter der Immobilie.&nbsp;Im Fall von Berlin&nbsp;etwa&nbsp;glaube ich, dass die magische Grenze, ab der Investoren wieder Interesse zeigen, bei 4&nbsp;% Rendite liegen wird, ausgenommen Toplagen. Entsprechend geringf\u00fcgig abgestuft dar\u00fcber werden St\u00e4dte wie Leipzig und Dresden liegen, dann kommen Standorte mit \u00fcber 100.000 Einwohnern und schlie\u00dflich C\u2013Lagen, da wird\u2019s wohl wieder&nbsp;in&nbsp;Richtung 6&nbsp;% plus&nbsp;gehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wer hingegen glaubt,&nbsp;in Berlin bald wieder&nbsp;Immobilien&nbsp;mit 5&nbsp;% oder 6&nbsp;% Rendite einkaufen zu k\u00f6nnen, der wird meiner Ansicht nach entt\u00e4uscht werden. Diese&nbsp;Zeiten sind f\u00fcr immer vorbei. Als wir&nbsp;vor 17&nbsp;Jahren&nbsp;in den Berliner Markt einstiegen, war die Stadt nicht mit der Metropole von heute vergleichbar. Berlin hatte damals mit unz\u00e4hligen Problemen zu k\u00e4mpfen und war&nbsp;die&nbsp;ungeliebte Hauptstadt der Bundesrepublik. Selbst in guten Lagen fand man in vielen Objekten ein Mietpreisniveau von \u20ac&nbsp;4, \u20ac&nbsp;5 vielleicht \u20ac&nbsp;6 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;und Monat vor, selten h\u00f6her. Da liegen wir heute beim&nbsp;Zwei- bis&nbsp;Dreifachen, bei Neuvermietungen sogar noch dar\u00fcber. Die Quadratmeterpreise f\u00fcr Eigentumswohnungen sind mit Wien vergleichbar, im Neubau gibt es kaum etwas unter \u20ac&nbsp;6.000. Heute sind Berlin, aber auch andere St\u00e4dte wie Leipzig, Dresden, Erfurt, Magdeburg, Rostock etc. \u201egemachte Standorte\u201c. Und Deutschland ist die wichtigste Wirtschaftsnation Europas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vor allem der&nbsp;Quadratmeterpreis&nbsp;spielt in der Gesamtbetrachtung eine wichtige Rolle. Mein Argument, der Neubau wird aufgrund der Rahmenbedingungen immer teurer, da k\u00f6nnen Altbauten im Preisvergleich nicht ins Bodenlose st\u00fcrzen, halte ich nach wie vor aufrecht.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der wahre Preis einer Immobilie wird von Angebot und Nachfrage bestimmt, nie war dieser Satz zutreffender als jetzt. Wie weit die Preise n\u00e4mlich tats\u00e4chlich nach unten gehen, wei\u00df man als Investor erst, wenn man den Boden ausgetestet hat und ein Angebot abgibt. In diesem Sinne kann ich alle Leserinnen und Leser nur ermutigen, wenn ihnen ein Haus gef\u00e4llt, sei es aus unserem Newsletter Angebot, oder auch vom Makler ihres Vertrauens \u00fcbermittelt, selbst wenn es auf den ersten Blick zu teuer erscheint, machen Sie ein Angebot zu dem Preis, der f\u00fcr sie den tats\u00e4chlichen Marktwert entspricht.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zur Abwechslung mal auch eine gute Nachricht:&nbsp;Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil. Eine positive&nbsp;Zuzugsbilanz&nbsp;in&nbsp;Deutschland und \u00d6sterreich,&nbsp;eine&nbsp;Umschichtung von Eigentumsnachfrage auf den Mietmarkt aufgrund von Finanzierungsproblemen und parallel sinkende Neubauzahlen sind die Basis f\u00fcr diese Stabilit\u00e4t. F\u00fcr die Pessimistenunter uns:&nbsp;Ja, ich wei\u00df schon, steigende Betriebs\u2013&nbsp;und Energiekosten k\u00f6nnten irgendwann auch auf die Mieten durchschlagen. Aber da sind wir dann wieder beim Thema staatliche Eingriffe.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jede Medaille hat bekanntlich zwei Seiten. Einerseits kann ich all die genannten Ingredienzien gedanklich zu einem toxischen Cocktail zusammenmixen, andererseits w\u00e4ren genau diese Bestandteile aber auch ein Argument f\u00fcr die Flucht in Sachwerte. Wenn das Geld am Sparbuch, Minipluszinsen hin oder her, 10&nbsp;% oder mehr pro Jahr an Kaufkraft verliert,&nbsp;ist dann&nbsp;die Immobilie gleich Betongold vielleicht doch weiter eine \u00dcberlegung wert?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Einmal ganz anders ausgedr\u00fcckt:&nbsp;Vielleicht ist jeder Gedanke,&nbsp;in Immobilien zu investieren,&nbsp;momentan eine Wette. Wo kann ich mehr verlieren&nbsp;\u2013&nbsp;beim eventuellen Immobiliencrash oder am Sparbuch?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nehmen wir einmal an, wir&nbsp;bek\u00e4men&nbsp;in den n\u00e4chsten&nbsp;f\u00fcnf&nbsp;Jahren kumuliert 40&nbsp;% Inflation,&nbsp;dann&nbsp;w\u00e4re das Sparguthaben nach&nbsp;f\u00fcnf&nbsp;Jahren&nbsp;40&nbsp;% weniger wert. Plausibel?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oder glaube ich, dass Immobilien in&nbsp;den n\u00e4chsten&nbsp;f\u00fcnf&nbsp;Jahren m\u00f6glicherweise 40&nbsp;% an Wert verlieren? (Bei diesem Szenario muss mitbetrachtet werden, dass auch der Kreditanteil zur Finanzierung der Immobilie&nbsp;\u2013&nbsp;f\u00fcr vorsichtige Anleger in Krisenzeiten vielleicht 50\/50&nbsp;\u2013&nbsp;in diesen&nbsp;f\u00fcnf&nbsp;Jahren dann&nbsp;inflationiert viel an Wert verloren haben wird).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Also welches Szenario ist jetzt furchteinfl\u00f6\u00dfender?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Sie noch immer unsicher sind, dann werfen Sie eine M\u00fcnze.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quod erat demonstrandum<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nachdem ich vorhin gerade keck behauptet&nbsp;habe, dass ich nicht glaube, dass die Preise f\u00fcr Zinsh\u00e4user unendlich fallen werden, reziprok die Renditen nicht in den Himmel steigen k\u00f6nnen, machen wir die Probe aufs Exempel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mein Gegenargument&nbsp;sei&nbsp;wiederholt: In&nbsp;Zeiten steigender Neubaukosten und geringerer Neubauleistung kann der Altbau im Vergleich nicht viel billiger werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zur Verifizierung\/Falsifizierung nehme ich&nbsp;exemplarisch&nbsp;vier&nbsp;H\u00e4user&nbsp;aus dem MAGAN\u2013Oktober-Newsletter heraus und mache mit Ihnen \u2013 obwohl ich Mathematik in der Schule gehasst habe \u2013 eine Rechenaufgabe.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Zinshaus&nbsp;Tegeler Weg in Berlin&nbsp;befindet sich in&nbsp;toller&nbsp;Lage in Charlottenburg, mit Blick auf Wasser und das Schloss.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der urspr\u00fcnglich&nbsp;genannte&nbsp;Kaufpreis lag bei \u20ac&nbsp;11 Millionen, einstweilen wurde er auf \u20ac&nbsp;10 Millionen gesenkt. Da sind wir dann bei \u20ac&nbsp;2.971 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;bzw. 3,82&nbsp;% Rendite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn wir jetzt mal annehmen, dass im Worst\u2013Case\u2013Szenario dieses Objekt noch einmal um 25&nbsp;% (weil der Preis ja schon einmal gesenkt wurde) f\u00e4llt, dann w\u00e4ren wir final bei \u20ac&nbsp;2.524 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;und 5,1&nbsp;% Rendite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir haben mal auf Immoscout recherchiert und&nbsp;im&nbsp;Ein-Kilometer-Radius&nbsp;vom&nbsp;Tegeler Weg nach Neubauwohnungen gesucht,&nbsp;sieben&nbsp;St\u00fcck gefunden, Baujahre 2018&nbsp;bis&nbsp;2020, die Preise liegen dabei zwischen \u20ac&nbsp;6.000 und fast \u20ac&nbsp;11.000 pro&nbsp;Quadratmeter,&nbsp;im Mittel bei rund \u20ac&nbsp;8.200 pro&nbsp;Quadratmeter.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">So, das ist jetzt genau der springende Punkt bei meinem Argument&nbsp;\u2013&nbsp;wenn der Neubau am Standort bei \u20ac&nbsp;8.000 liegt, dann wird der&nbsp;Quadratmeterpreis f\u00fcr den Altbau nicht ewig nach unten gehen, der Gap wird einfach zu gro\u00df.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zweites Beispiel, die&nbsp;Theresienstra\u00dfe&nbsp;in Dresden,&nbsp;absolute&nbsp;Bestlage, ein gemischt genutztes Wohn- und Gesch\u00e4ftshaus. Angebotspreis \u20ac&nbsp;2,75 Millionen, es gibt aber Indizien, die&nbsp;darauf&nbsp;hindeuten, dass man auch mit \u20ac&nbsp;2,5 Millionen durchk\u00e4me&nbsp;\u2013&nbsp;dann w\u00e4re man bei \u20ac&nbsp;2.115 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;und 4,36&nbsp;% Rendite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nehmen wir nun wieder 25&nbsp;% Preisverfall an, dann k\u00e4me man auf einen Preis von \u20ac&nbsp;1.875.000 bzw. \u20ac&nbsp;1.586 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;und 5,81&nbsp;% Rendite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gegencheck bei Immoscout.&nbsp;Wir&nbsp;haben&nbsp;neun&nbsp;Neubauimmobilien im Umkreis gefunden, Baujahre 2016 (Fertigstellung)&nbsp;bis&nbsp;2024, die Preise liegen zwischen \u20ac&nbsp;4.800 und \u20ac&nbsp;8.900, im Schnitt bei \u20ac&nbsp;6.600 pro&nbsp;Quadratmeter.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N\u00e4chster Akt, Chemnitz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein Neubau&nbsp;von&nbsp;1994 in&nbsp;Chemnitz, Elisenstra\u00dfe, zentrumsnah, Aufzug und Balkone, Kaufpreis gem\u00e4\u00df Expos\u00e9 \u20ac&nbsp;1,2 Millionen, das sind dann \u20ac&nbsp;1.512 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;und 4,72&nbsp;% Rendite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei diesem Objekt gab es noch keine Preissenkungen oder diesbez\u00fcgliche Andeutungen, wir gehen also von einem maximalen Verfall von 40&nbsp;% aus, da w\u00e4ren wir dann bei \u20ac&nbsp;720.000, \u20ac&nbsp;908 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;bzw. 8,7&nbsp;% Rendite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Echt jetzt, glaubt das jemand?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gegencheck auf Immoscout, in Chemnitz sind Neubauwohnungen auch nicht billig, wir haben&nbsp;vier&nbsp;im entsprechenden Radius&nbsp;gefunden. Alles&nbsp;Fertigstellungen&nbsp;von&nbsp;2023&nbsp;bis2025, Preise zwischen \u20ac&nbsp;3.900 und \u20ac&nbsp;5.800 (Letzteres f\u00fcr ein Penthouse).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Und schlie\u00dflich ein peripherer, kleinerer Standort, ein Gr\u00fcnderzeithaus in Platzlage inG\u00f6rlitz am Sechsst\u00e4dteplatz, Kaufpreis \u20ac&nbsp;749.000, das entspricht \u20ac&nbsp;1.158 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;und 4,47&nbsp;%&nbsp;Rendite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00e4llt der Kaufpreis um 40&nbsp;%, dann w\u00e4ren wir bei \u20ac&nbsp;449.400, \u20ac&nbsp;694 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;und 7,45&nbsp;% Rendite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gegenprobe auf Immoscout. Tats\u00e4chlich gibt es in G\u00f6rlitz derzeit keinen einzigen echten Neubau und auch nur 20 Altbauwohnungen, die im Preisbereich&nbsp;von&nbsp;\u20ac&nbsp;1.000&nbsp;bis&nbsp;\u20ac&nbsp;2.300 pro&nbsp;Quadratmeter&nbsp;liegen. Und&nbsp;das&nbsp;bei einer Stadt&nbsp;mit 55.000 Einwohnern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nat\u00fcrlich kann man jetzt auch in apokalyptisches Denken verfallen und der Meinung sein, dass ohnehin alles den Bach runter- und die Welt untergeht, aber wenn man es realistisch betrachtet, dann sind \u2013 siehe Experiment mit den&nbsp;Quadratmeterpreisen&nbsp;\u2013 Preiseinbr\u00fcche in Crash-Dimensionen aus heutiger Sicht, wie ich finde,&nbsp;eher unwahrscheinlich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">So&nbsp;f\u00fchle ich mich in Ziegeln investiert doch wohler&nbsp;als mit einem von der Inflation angeknabberten Sparbuch&nbsp;oder&nbsp;an&nbsp;den volatilen Aktien- und Anleihenm\u00e4rkten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nach&nbsp;zw\u00f6lf&nbsp;Jahren&nbsp;durchgehenden&nbsp;Sonnenscheins&nbsp;ziehen nun endg\u00fcltig dunkle Wolken am Immobilienhimmel auf. 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