What a difference a year makes \u2026<\/p>\n\n\n\n
Wenn man die Preise am deutschen Immobilienmarkt von vor einem Jahr mit jenen von heute vergleicht, dann sieht man auf einen Blick, welche Schneise der abrupte Zinsanstieg in den Markt geschlagen hat.<\/p>\n\n\n\n
Pl\u00f6tzlich gibt es wieder \u00fcber vier Prozent Rendite in Berlin, in Chemnitz kann man in Topwohnlage am Ka\u00dfberg um knapp \u00fcber \u20ac 1.000 pro Quadratmeter Gr\u00fcnderzeith\u00e4user einkaufen, in Leipzig ist \u2013 selten genug \u2013 ein Objekt am begehrten Innenstadtring auf dem Markt, und in Dresden sinken die Preise vereinzelt unter
\u20ac 2.000 pro Quadratmeter.<\/p>\n\n\n\n
Auch auf einer Immobilienkonferenz, die ich unl\u00e4ngst in Berlin besuchte, wurde das so dargestellt und mit Kennzahlen aus Transaktionen (erstes Quartal 2023) untermauert. Je nach Standort ist der Investmentmarkt um die H\u00e4lfte bis zu zwei Dritteln eingeknickt, in Hamburg \u00fcbrigens interessanterweise am st\u00e4rksten (Entwicklung der Kauff\u00e4lle f\u00fcr Investment-Immobilien in Berlin Q1 2022 \u2013 Q1 2023 212:100, Entwicklung Geldumsatz im selben Zeitraum 936 Mio. zu 352 Mio. Euro), die Preisr\u00fcckg\u00e4nge bei den abgewickelten Transaktionen bewegen sich zwischen 20 und 40 Prozent. <\/p>\n\n\n\n
Ich sagte ja, willkommen in der neuen Immobilienwelt.<\/p>\n\n\n\n
Nicht, dass der Gesamtmarkt so aussehen w\u00fcrde, das sind die Sahnest\u00fcckchen, die wir aus den hunderten Objekten, die wir jeden Monat von Maklern angeboten bekommen, herausfiltern, die cr\u00e8me de la cr\u00e8me in Sachen Rendite und Qualit\u00e4t sozusagen.<\/p>\n\n\n\n
Es gibt also Schn\u00e4ppchen, aber nicht unendlich. Siehe etwa die handverlesenen Immobilien aus unserem aktuellen Newsletter.<\/p>\n\n\n\n
Aber wir sind nicht allein im Immobilienuniversum.<\/p>\n\n\n\n
Ist der Trigger-Point in Sachen Preis\/Lage\/Zustand\/Energiekennzahlen erst mal erreicht, dann steigt das Investoreninteresse sprunghaft an.<\/p>\n\n\n\n
Will hei\u00dfen, erstens muss man sich sputen, und zweitens ist nicht gesagt, dass man jedes Objekt, f\u00fcr das man sich interessiert, bekommt, auch nicht in diesen Zeiten. Diese Erfahrung mussten wir leider auch in den letzten Wochen machen.<\/p>\n\n\n\n
Das viele Kapital, das in den letzten Jahren im sicheren Hafen der Immobilien Zuflucht gesucht hat, ist ja nicht pl\u00f6tzlich verschwunden. Es ruht nur, es ist geparkt. Und kann bei Bedarf schnell wieder aktiviert werden.<\/p>\n\n\n\n
Eigenkapitalstarke Investoren haben jetzt nat\u00fcrlich einen riesigen Wettbewerbsvorteil. Das kenne ich schon aus fr\u00fcheren Krisen, das ist jetzt die Zeit, in der man aus einem Verm\u00f6gen ein gro\u00dfes Verm\u00f6gen machen kann, nur muss eben Geld schon vorhanden sein. <\/p>\n\n\n\n
Werden die Preise weiter zur\u00fcckgehen? Das ist die bange Frage, die alle Investoren umtreibt.<\/p>\n\n\n\n
Ja und nein.<\/p>\n\n\n\n
Ja, wenn man den Preisdurchschnitt aller Angebote, die wir bekommen, betrachtet, denn da leben viele Verk\u00e4ufer\/Makler mit ihrer Einpreisung noch im Jahr 2021.<\/p>\n\n\n\n
Nein, ich glaube nicht, dass sich bei jenen Objekten noch sehr viel nach unten bewegen wird, die bereits neu und marktkonform eingepreist wurden.<\/p>\n\n\n\n
Diese Einsch\u00e4tzung hat schlicht mit dem Verh\u00e4ltnis zwischen den Zinshaus-Preisen und den Herstellungskosten f\u00fcr neue Eigentumswohnungen zu tun. Die Zinshaus-Preise lagen in Berlin vor der Krise bei \u20ac 3.000 bis 3.500 pro Quadratmeter f\u00fcr mittlere und gute (aber nicht sehr gute) Lagen, diese befinden sich jetzt bei rund \u20ac 2.000 bis 2.500. Wenn die Kaufpreisfaktoren noch weiter steigen w\u00fcrden, dann m\u00fcssten nat\u00fcrlich die Quadratmeter-Preise im gleichen Ausma\u00df weiter zur\u00fcckgehen. Und dann wird es asymmetrisch angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum und im Vergleich zu den Neubaukosten (nicht mehr unter \u20ac 5.500 pro Quadratmeter herstellbar). Dieser Gap kann nicht unendlich werden.<\/p>\n\n\n\n
Was in dieser Krise n\u00e4mlich komplett anders ist als in fr\u00fcheren Zeiten: Die Nachfrage nach Wohnraum und damit verbunden die Preisentwicklung stehen in einem diametralen Gegensatz zum Investmentmarkt. Das h\u00e4ngt auch mit der Bev\u00f6lkerungsentwicklung zusammen.<\/p>\n\n\n\n
Ein paar Zahlen dazu:<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Und das vor dem Hintergrund der aktuellen Situation im Bausektor.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Die Auswirkung des R\u00fcckgangs bei den Kaufpreisfaktoren im Kaufpreis wird also durch steigende Mieten ged\u00e4mpft. Und diesbez\u00fcglich ist kein Ende abzusehen.<\/p>\n\n\n\n
In der Immobilienwirtschaft ist es wie an der B\u00f6rse, den Tag mit dem niedrigsten Kurs einer Aktie wird man, au\u00dfer mit viel Gl\u00fcck, nicht erwischen, auf die Tendenz kommt\u2019s an.<\/p>\n\n\n\n
Und die Tendenz am deutschen Immobilienmarkt ist bei den tats\u00e4chlichen Transaktionen einstweilen nur mehr leicht sinkend bis seitw\u00e4rts.<\/p>\n\n\n\n
Hei\u00dft aus meiner Sicht f\u00fcr die Strategie: Wenn alle Parameter passen, die Lage, der Quadratmeter-Preis (bei Zinsh\u00e4usern vor allem in Relation zu vergleichbaren Eigentumswohnungen), die Qualit\u00e4t des Hauses und nat\u00fcrlich in Zeiten wie diesen die Energiewerte des Objekts, dann macht es keinen gro\u00dfen Unterschied, ob man heute kauft oder noch sechs Monate wartet.<\/p>\n\n\n\n
Der gro\u00dfe Vorteil heute ist, dass die Schwachen und Zittrigen, wie B\u00f6rsenaltmeister Andr\u00e9 Kostolany sie nannte, im Moment vom Parkett verschwunden sind.<\/p>\n\n\n\n
Wenn die Zinskurve erst mal abflacht und das Vertrauen in den Markt wieder steigt, dann geht\u2019s los wie nach jeder Krise, der Zug der Lemminge nimmt seinen Lauf.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
What a difference a year makes \u2026 Wenn man die Preise am deutschen Immobilienmarkt von vor einem Jahr mit jenen von heute vergleicht, dann sieht man auf einen Blick, welche Schneise der abrupte Zinsanstieg in den Markt geschlagen hat. Pl\u00f6tzlich gibt es wieder \u00fcber vier Prozent Rendite in Berlin, in Chemnitz kann man in Topwohnlage […]<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":13649,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[204],"tags":[],"class_list":["post-15067","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-meinung-a-neuhuber"],"acf":[],"yoast_head":"\n