ist eine der \u00e4ltesten B\u00f6rsenweisheiten, die dem Bankier Carl Mayer von Rothschild zugeschrieben wird.<\/p>\n\n\n\n
Leider donnern in Europa derzeit tats\u00e4chlich im Ukraine-Krieg die Kanonen, und im \u00fcbertragenen Sinne steht die Finanz- und Immobilien-Welt durch die abrupt gestiegenen Zinsen unter Beschuss.<\/p>\n\n\n\n
Wenn man dem Ratschlag eines der erfolgreichsten Bankiers aller Zeiten also folgen w\u00fcrde, dann m\u00fcsste man gerade jetzt in den Immobilienmarkt einsteigen.<\/p>\n\n\n\n
Tats\u00e4chlich liegen aber die R\u00fcckg\u00e4nge bei den Transaktionen je nach Standort, Nutzungsart und Z\u00e4hlweise bei 25 bis 75 Prozent im Vergleich zu den \u2013 zugegebenerma\u00dfen rekordverd\u00e4chtigen \u2013 Vorjahren. <\/p>\n\n\n\n
Was also jetzt?<\/p>\n\n\n\n
\u201eNever catch a falling knife\u201c hei\u00dft da eine andere, angels\u00e4chsische B\u00f6rsenregel, greife nie in ein fallendes Messer, kaufe also keine Aktien\/Immobilien, die noch weiter sinken werden.<\/p>\n\n\n\n
Tja, auch Weisheiten k\u00f6nnen sich widersprechen.<\/p>\n\n\n\n
Machen wir also einen Realit\u00e4tscheck aus der Praxis.<\/p>\n\n\n\n
Nehmen wir an einem Standort in Deutschland einen 50-prozentigen R\u00fcckgang bei den Immobilienverk\u00e4ufen an.<\/p>\n\n\n\n
Um jetzt gleich noch ein bekanntes Sprichwort heranzuziehen, man kann als Optimist das Glas halb voll, als Pessimist halb leer sehen.<\/p>\n\n\n\n
Ein 50-prozentiger R\u00fcckgang hei\u00dft also auch, dass 50 Prozent der Transaktionen tats\u00e4chlich get\u00e4tigt wurden.<\/p>\n\n\n\n
Und wer sind die mutigen K\u00e4ufer dieser 50 Prozent? <\/p>\n\n\n\n
Dazu schlagen wir bei Andr\u00e9 Kostolany nach, dem Altmeister der B\u00f6rsenspekulation.<\/p>\n\n\n\n
Er teilte die Investoren in zwei Gruppen ein: in die Hartgesottenen und die Zittrigen.<\/p>\n\n\n\n
Was unterscheidet nach seiner Analyse diese beiden Gruppen? Der Hartgesottene, so erkl\u00e4rt Kostolany, verf\u00fcgt \u00fcber die vier G, die der preu\u00dfische Generalfeldmarschall von Moltke auch f\u00fcr eine erfolgreiche Kriegsf\u00fchrung als unerl\u00e4sslich gesehen hat: Geld, Gedanken, Geduld und nat\u00fcrlich Gl\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n
Im Lichte der Transaktionen, deren Abschluss wir in den letzten Wochen gesehen haben, steigen die Hartgesottenen langsam wieder in den Markt ein, sie haben sich jetzt schon ein Jahr in Geduld ge\u00fcbt. Und eines dieser vier G ist nat\u00fcrlich ein besonders wichtiges Asset in dieser Zeit: \u201eGeld\u201c, will hei\u00dfen Eigenkapital.<\/p>\n\n\n\n
Wir sehen einen gro\u00dfen Trend weg von den finanzierten Immobilienk\u00e4ufen und hin zu den Eigenkapitaltransaktionen. Es ist also eine Zeit, in der es f\u00fcr Gl\u00fccksritter immer schwieriger wird \u2013 gro\u00dfe Verm\u00f6gen k\u00f6nnen hingegen \u00fcberproportional wachsen.<\/p>\n\n\n\n
Und was wird gekauft?<\/p>\n\n\n\n
Bleiben wir bei unserem Standort mit dem 50-prozentigen R\u00fcckgang bei den Verk\u00e4ufen.<\/p>\n\n\n\n
Ein Gro\u00dfteil der Angebote, die wir jeden Tag dutzendweise erhalten, ist noch immer deutlich zu teuer, mit Preisschildern aus den Jahren 2021\/2022.<\/p>\n\n\n\n
Wenn wir Makler fragen, warum sie denn \u00fcberhaupt noch Angebote zu Immobilien mit 2,75 Prozent Rendite ausschicken, wohl wissend, dass das klar am Markt vorbeizielt, dann erhalten wir immer dieselbe Antwort: \u201eDie Eigent\u00fcmer wollen das so.\u201c Und der Vermittler hofft nat\u00fcrlich insgeheim, dass der Auftraggeber doch irgendwann mal einknickt und er dann noch zu seiner Provision kommt.<\/p>\n\n\n\n
Bei der einen H\u00e4lfte des Markts ist also der Sickerprozess noch nicht zu Ende \u2013 es muss noch zu vielen Verk\u00e4ufern durchdringen, dass Preisabschl\u00e4ge notwendig sind, um re\u00fcssieren zu k\u00f6nnen. Ein m\u00fchevoller Weg f\u00fcr Makler und Eigent\u00fcmer.<\/p>\n\n\n\n
Ganz anders sieht es aber bei den Objekten aus, die schon kompetativ eingepreist wurden, immer vorausgesetzt, dass Lage, Qualit\u00e4t und Energiekennzahlen der Immobilie stimmen.<\/p>\n\n\n\n
Kompetativ hei\u00dft, die blo\u00dfe Rendite betrachtend, dass die Abschlusspreise in Berlin heute gro\u00dfteils zwischen vier und f\u00fcnf Prozent liegen, in St\u00e4dten wie Dresden und Leipzig bei 4,5 bis f\u00fcnf Prozent und dann abgestuft in anderen St\u00e4dten in den neuen Bundesl\u00e4ndern mit \u00fcber 100.000 Einwohnern bei f\u00fcnf bis sechs Prozent, an kleineren Standorten deutlich \u00fcber sechs Prozent.<\/p>\n\n\n\n
Ein Haus mit vier Prozent Rendite in Berlin w\u00e4re wahrscheinlich vor zwei Jahren noch als dreiprozentig gehandelt worden. Wenn ich mir die heutigen Preise anschaue, dann reden wir bereits \u00fcber R\u00fcckg\u00e4nge von 25 bis 30 Prozent.<\/p>\n\n\n\n
Da steigt dann das Interesse der Investoren, der Hartgesottenen, sprunghaft an.<\/p>\n\n\n\n
Das spiegelt sich auch in unseren Marktbeobachtungen und den tats\u00e4chlichen Abl\u00e4ufen der letzten Wochen wider. Dazu eine schlechte Nachricht f\u00fcr den gelernten \u00d6sterreicher, der gern handelt: Bei \u00fcberteuerten Objekten kann man nat\u00fcrlich feilschen ohne Ende, aber bei marktgerecht ausgeschriebenen H\u00e4usern h\u00e4lt sich der Spielraum in Grenzen. Wir haben in den letzten Wochen auch Verk\u00e4ufe gesehen, wo zum Expos\u00e9-Preis abgeschlossen wurde. Viele der Objekte, bei denen wir f\u00fcr Mandanten geboten hatten, haben wir gar nicht bekommen, weil der Mitbewerb entweder schneller war oder bereit, mehr zu zahlen.<\/p>\n\n\n\n
Die Zittrigen m\u00f6gen zwar meinen, dass es noch viel weiter nach unten geht, aber dazu ist meiner Ansicht nach viel zu viel Eigenkapital in den Startl\u00f6chern. Und der Spread bei den Quadratmeterpreisen von Investment-Immobilien w\u00fcrde dann im Vergleich zu Eigentumswohnungen einfach zu stark auseinandergehen.<\/p>\n\n\n\n
Dazu kommen die \u00fcblichen Argumente, die meine These noch unterst\u00fctzen: hohe Nachfrage nach Wohnraum und steigende Mietpreise, geringere Baut\u00e4tigkeit etc. <\/p>\n\n\n\n
Allein in Deutschland m\u00fcsste man, um mit dem Bev\u00f6lkerungswachstum mithalten zu k\u00f6nnen, rund 700.000 Neubauwohnungen pro Jahr auf den Markt bringen, im laufenden Jahr werden es aber wahrscheinlich nur um die 250.000 sein. Und da es aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus in der n\u00e4chsten Zukunft weniger Neubau geben wird (mal ganz abgesehen von den Bau- und Materialpreisen, dem Fachkr\u00e4ftemangel etc.), wird der Preisdruck auf Bestandsimmobilien weiter steigen.<\/p>\n\n\n\n
Ich habe mit Rothschild begonnen, enden m\u00f6chte ich nun mit einer anderen Finanzlegende, Warren Buffett, der da sagte: <\/p>\n\n\n\n
\u201eSei \u00e4ngstlich, wenn andere gierig sind. Sei gierig, wenn andere \u00e4ngstlich sind.\u201c<\/p>\n\n\n\n
Fazit: Jeder m\u00f6ge f\u00fcr sich selbst entscheiden, zu welcher Gruppe der Investoren er geh\u00f6rt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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