Ich kann mich noch gut erinnern, wie ich am Abend des 12. Juni 1994 \u2013 der Tag, an dem die Abstimmung \u00d6sterreichs \u00fcber den EU-Beitritt stattfand \u2013 nach Bekanntwerden des triumphalen Ergebnisses von zwei Drittel Ja-Stimmen Au\u00dfenminister Alois Mock bescheiden, wie es seiner Person entsprach, am Graben bei einem W\u00fcrstelstand mit Mitarbeitern \u201efeiern\u201c sah. Passanten jubelten ihm zu, und alle freuten sich.<\/p>\n\n\n\n
Auch ich war begeistert, weil ich so wie viele andere angesichts des raschen Wachsensder Union der Idee anhing, dass es sich bei diesem Zusammenschluss vor allem um ein Friedensprojekt handelte. Und dass die richtigen Lehren und Schl\u00fcsse aus den zwei schrecklichen Weltkriegen des 20. Jahrhunderts gezogen worden waren. <\/p>\n\n\n\n
Ebenfalls erinnere ich mich an die Rede Wladimir Putins \u2013 in flie\u00dfendem Deutsch gehalten \u2013 im September 2001 im Berliner Reichstag. Er sagte damals unter anderem, \u201edas Herz Russlands sei f\u00fcr eine vollwertige Zusammenarbeit und Partnerschaft ge\u00f6ffnet\u201c, \u201eder Geist der Demokratie und der Freiheit habe die \u00fcberwiegende Mehrheit der russischen B\u00fcrger ergriffen\u201c, \u201ewir unterst\u00fctzen die europ\u00e4ische Integration und sehen sie mit Hoffnung, wir tun das als ein Volk, das gute Lehren aus dem Kalten Krieg und aus der verderblichen Okkupationsideologie gezogen hat\u201c.<\/p>\n\n\n\n
Schnitt. Fr\u00fchjahr 2022. <\/p>\n\n\n\n
Es herrscht Krieg in Europa, nur ca. 500 Kilometer Luftlinie von Wien entfernt. Alles ist pl\u00f6tzlich anders. Wir sind zur\u00fcck im Kalten (hei\u00dfen?) Krieg.<\/p>\n\n\n\n
Es ist schwer, das menschliche Leid, das mit dieser Ersch\u00fctterung einhergeht, auszublenden, und es g\u00e4be noch viele andere Aspekte, die diskussionsw\u00fcrdig w\u00e4ren. Ich werde aber versuchen, mich hier auf die Auswirkungen des Krieges auf die Immobilienwirtschaft zu fokussieren.<\/p>\n\n\n\n
Vor ziemlich genau zwei Jahren mussten wir uns mit der Frage auseinandersetzen, wie sich die Coronapandemie auf die Immobilienbranche auswirken wird. Kaum \u00fcberwunden bzw. noch mittendrin steckend, sind wir schon gezwungen, uns mit der n\u00e4chsten systemrelevanten Krise zu besch\u00e4ftigen.<\/p>\n\n\n\n
Realistisch gesehen ist eine Vorhersage, wie es mit der Wirtschaft im Allgemeinen und der Immobilienbranche im Speziellen weitergehen wird, nicht pauschal zu treffen. Alles h\u00e4ngt davon ab, wie lange dieser Konflikt dauert und welche Eskalationsstufe m\u00f6glicherweise noch gez\u00fcndet werden wird.<\/p>\n\n\n\n
Dazu kommt, dass wir uns generell in einer Zeit vielf\u00e4ltiger, parallel auftretender Herausforderungen und Bedrohungen befinden. Pandemie, Krieg, Inflation, Zinswende, Kosten f\u00fcr den Klimawandel, da sind ziemlich viele B\u00e4lle in der Luft, und es f\u00e4llt schwer,alle noch gleichzeitig im Auge zu behalten.<\/p>\n\n\n\n
Wie sich zum Beispiel die Zinsen weiterentwickeln werden, wage ich nicht vorauszusehen, da gibt es berufenere K\u00f6pfe (und insbesondere den Kopf von Frau Lagarde). Aber es ist schon interessant, welche sich widersprechenden Kr\u00e4fte da gerade auf die Zinskurve einwirken, einerseits die davongaloppierende Inflation, andererseits die Staatsverschuldungen, die durch niedrige Zinsen finanzierbar bleiben sollen und die durch Krieg und Klimawandel, Coronakosten etc. in der n\u00e4chsten Zeit noch einmal anzuwachsen drohen. Viele Lehren der Volkswirtschaft werden gerade von der Realit\u00e4t neu geschrieben.<\/p>\n\n\n\n
Relativ sicher ist, dass der Krieg gegen die Ukraine als Beschleuniger f\u00fcr den Klimaschutz wirken wird, auch wenn das Thema momentan etwas in dem Hintergrund ger\u00fcckt ist. Der Ausstieg aus fossilen Brennstoffen bzw. die Flucht aus der Abh\u00e4ngigkeit von russischen Gaslieferungen wird die Energiewende beschleunigen. Jedenfalls mittelfristig, vorerst m\u00fcssen wir noch als Bittsteller zu arabischen Despoten pilgern.<\/p>\n\n\n\n
Ebenso ist davon auszugehen, dass die Baupreise weiter steil steigen werden. Energie\u2013und Transportkosten, Materialknappheit, Fachkr\u00e4ftemangel, Unterbrechung der Lieferketten, nicht zuletzt durch die Lockdowns in China infolge Corona \u2013 das alles sind massive Preistreiber. Das bedeutet weiter, auch der Immobilienbestand kann nicht wesentlich billiger werden. Selbst wenn die Yield\u2013Compression infolge steigender Zinsen nachlassen sollte und die Renditen wieder sanft steigen w\u00fcrden: je teurer der Neubau, desto teuer auch der Altbau. Eine \u00e4hnliche Entwicklung sieht man interessanterweise derzeit auch bei den Autopreisen, Gebrauchtwagen werden aufgrund der Knappheit immer teurer.<\/p>\n\n\n\n
Wir wissen noch nicht, wie viele Millionen Menschen aus der Ukraine fliehen werden und ob sie schlie\u00dflich auch in Westeuropa sesshaft werden, wenn der Krieg eines Tages beendet ist. Jedenfalls kommt es zur gr\u00f6\u00dften Wanderungsbewegung nach dem Zweiten Weltkrieg. Das generiert auch zus\u00e4tzliche Wohnungsnachfrage. Das Forschungsinstitut Empirica berechnet, dass im Maximalfall etwa 1,3 Millionen Menschen aus der Ukraine nach Deutschland kommen w\u00fcrden, die 500.000 zus\u00e4tzliche Wohnungen in der Bundesrepublik nachfragen k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n
Was wir (erwartungsgem\u00e4\u00df) nat\u00fcrlich auch sehen, ist, dass Ziegelgold ebenso wie echtes Gold als Krisenw\u00e4hrung gilt. Dazu kommt noch die hohe Inflation, die Bargeldverm\u00f6gen vernichtet. Der Druck auf die Immobilienm\u00e4rkte ist daher mitunter atemberaubend, ganze Teilm\u00e4rkte werden \u201eleergekauft\u201c, und das nicht nur in Mitteleuropa, sondern vor allem auch im s\u00fcdlichen \u201eSunshine Belt\u201c.<\/p>\n\n\n\n
Auch wir in der MAGAN Gruppe sp\u00fcren diesen zus\u00e4tzlichen Boom und Druck bei unseren Transaktionen in den neuen deutschen Bundesl\u00e4ndern. Renditen sind oft sekund\u00e4r, es geht in erster Linie um die Asset\u2013Protection.<\/p>\n\n\n\n
Das hei\u00dft \u00fcbersetzt, mittelfristig ist aus meiner Sicht nicht zu erwarten, dass der Nachfragedruck bei Immobilien nachl\u00e4sst, folglich k\u00f6nnen die Preise auch nicht fallen, eher im Gegenteil. Selbst moderate Zinsanhebungen w\u00fcrden diesen Hype noch nicht brechen.<\/p>\n\n\n\n
Das k\u00f6nnte schnell zu dem Schluss f\u00fchren, dass es kein W\u00f6lkchen am Immobilienhimmel gibt, das die sonnigen Aussichten zu tr\u00fcben vermag.<\/p>\n\n\n\n
Aber es sind schwierige Zeiten f\u00fcr Wahrsager. Wer h\u00e4tte vor drei Jahren eine Pandemie vorausgesagt oder noch vor einem halben Jahr die wiederaufflammende Gefahr eines (atomaren) Weltkriegs? <\/p>\n\n\n\n
Es gibt vor allem ein Thema, bei dem ich mir in der Beurteilung wirklich schwertue und dessen Auswirkungen ich nicht ganz fassen kann.<\/p>\n\n\n\n
Und das w\u00e4re ein tats\u00e4chlicher Liefer- oder Importstopp von russischem Gas samt dendaraus resultierenden Folgen, von \u201eFrieren f\u00fcr den Frieden\u201c, wie es der ehemalige deutsche Bundespr\u00e4sident Joachim Gauck unl\u00e4ngst sinngem\u00e4\u00df ausdr\u00fcckte, bis hin zu hoher Arbeitslosigkeit infolge eines breitfl\u00e4chigen Energieausfalls in der Industrie.<\/p>\n\n\n\n
Wir wagen es uns kaum auszumalen, was wirklich passieren w\u00fcrde, wenn in \u00d6sterreich, das zu 80 Prozent von russischem Gas abh\u00e4ngig ist, die Lieferungen ausblieben.<\/p>\n\n\n\n
Abgesehen einmal von der Temperaturthematik, einer direkten Auswirkung auf unsere Branche, wie ginge es mit den Mietzahlungen weiter, falls viele Bestandsobjekt quasi \u201eunbrauchbar\u201c w\u00e4ren? Die Materie hatten wir ja schon in abgewandelter Form bei Corona und den Gesch\u00e4ftsraummieten \u2013 wenn es aber um Wohnraum ginge, dann w\u00e4re das ein viel gr\u00f6\u00dferes politisches und soziales Brennpunktthema. Siehe auch die mehrmalige Verschiebung der Inflationsanpassung bei Richtwertmieten. \u00dcbrigens wird es auch bei den n\u00e4chstj\u00e4hrigen Betriebskostenabrechnungen, inklusive Heizkosten, unliebsame \u00dcberraschungen geben.<\/p>\n\n\n\n
Die Vermieter werden es sich schon leisten k\u00f6nnen, scheint nonchalant gesagt eine allgemein g\u00fcltige These zu sein.<\/p>\n\n\n\n
Und wer den Energiewandel von der W\u00e4rmed\u00e4mmung bis zur Umstellung auf nicht fossile Heizungssystemen bezahlen soll, das haben wir dann noch gar nicht besprochen.<\/p>\n\n\n\n
Tja, schnell zeigen sich bei l\u00e4ngerem Nachdenken dann doch einige W\u00f6lkchen am Firmament.<\/p>\n\n\n\n
Es wird also weiter viel nachzudenken geben, und es bleibt (gruselig) spannend.<\/p>\n\n\n\n
Time will tell.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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