Zwei Seiten einer Medaille

Auf den ersten Blick erscheint die Diskussion über die Frage, wie in Zukunft in Berlin die Mietpreise geregelt werden sollen, ziemlich einseitig. 0:1 gegen die Immobilienwirtschaft. Bei genauerer Betrachtung hat auch diese Medaille zwei Seiten. Mit ein bisschen Mut zum Risiko könnten sich neue Opportunitäten auftun.

PRO:

Im Chaos liegen auch Chancen

Alle Medien schreiben derzeit über die Entwicklungen der Wohnungspolitik in der deutschen Hauptstadt: Der Immobilienmarkt steht kurz davor, massiv reguliert zu werden, Folgen unabsehbar. „Das ist ökonomischer Irrsinn“, heißt es zum Beispiel im „Spiegel“.

In diesem Getöse der Medien ist jeder Investor gut beraten, eine kurze Verschnaufpause einzulegen, und so mache auch ich mir meine Gedanken. Denn jede Medaille hat zwei Seiten, und so ist es auch in diesem Fall. Ich bin schon lange genug in der Immobilienwirtschaft und in Berlin engagiert, dass ich in dieser Situation auch Vorteile sehen kann.

Zunächst einmal empfinde ich diese Diskussion als Weckruf.

Denn wo „links“ draufsteht, da ist auch „links“ drin. Will heißen, wer eine extreme Linke, eine tendenziell kommunistische Partei, in die Regierung nimmt, noch dazu eine, die sich als Nachfolgerin der Staatspartei (SED) der ehemaligen DDR sieht, der sollte sich der Risken, die damit einhergehen, auch bewusst sein.

Berlin hat mehr als 40 Jahre unter dem totalitären DDR-Regime gelitten, im ganzen Osten Deutschlands spürt man noch heute viele Auswirkungen, da mag es einen Ausländer schon verwundern, dass die Proponenten des Terrors nun fröhliche Urständ feiern.

Die Überzogenheit der Forderungen hat aber auch ihr Gutes. Wie gut sieht nun ganz Deutschland die unheilvolle Fratze linker Wirtschaftspolitik.

Umso mehr vertraue ich auf die „Selbstheilungskräfte“ der deutschen Gesellschaft und setze auf eine Versachlichung der Diskussion.

Die Demokratie und die Marktwirtschaft sind in Deutschland zu stark, um solchen Wahnsinn zuzulassen. Medien, Öffentlichkeit, Bundespolitik, oberste Gerichte – sie alle werden nicht tatenlos zusehen, wie ein linkes Stadtregierungsmitglied in Berlin die Stadt in ein wohnungspolitisches Chaos stürzt.

Denn das ist ja noch dazu das Diabolische an den vorgeschlagenen Regulierungen, sie sind sachlich völlig falsch, keine Wohnung wird dadurch neu gebaut werden, ganz im Gegenteil, die Projektentwicklung käme wahrscheinlich zum Erliegen.

Aktive Wohnungspolitik sieht anders aus. Wie gerne würden wir einmal hören, dass eine Stadtverwaltung von sich aus sagt, „wir stellen 2000 neue Beamte/Beamtinnen ein, um die Genehmigungsverfahren für Neubau und Ausbauten im Bestand schneller abwickeln zu können. Damit erhöhen wir das Wohnungsangebot mittelfristig massiv.“ Aber wer nicht an die Wechselwirkung von Angebot und Nachfrage glaubt, dem kommt dieser Vorschlag auch nicht über die Lippen.

Verstehen Sie mich nicht falsch. Leistbares Wohnen ist für jede Stadt/jedes Land eine Grundvoraussetzung für den sozialen Frieden – und ich habe, nicht zuletzt auch aufgrund meiner langjährigen politischen Tätigkeit, schon lange davor gewarnt, dass die Politik regulierend in den Immobilienmarkt eingreifen wird. Der Anstieg der Wohnungspreise war in den letzten zehn Jahren einfach zu heftig.

Daher verstehe ich auch den zeitlich begrenzten Mieterhöhungsstopp, den Berlin bereits beschlossen hat, aus einer sozialen Perspektive betrachtet. Damit wird nämlich dem überzogenen Preisanstieg ein Riegel vorgeschoben und gezeigt, dass die Bäume nicht in den Himmel wachsen. Ich sehe diese Maßnahme auch als einen erhobenen Zeigefinger in Richtung der großen internationalen Wohnungskonzerne, damit sie realisieren, dass man gegen die Interessen von 99 Prozent der Bevölkerung nicht dauerhaft Geschäfte machen kann.

Fazit: Ich glaube nicht, dass die ganze Sache so heiß gegessen wie gekocht wird, aber alleine die Diskussion wird den Immobilienmarkt in Berlin und Deutschland in den kommenden Monaten beeinflussen.

Letztendlich geht es bei Investments immer um Tendenzen, die man erkennen muss. Der bereits verstorbene Doyen der Börsenspekulanten, André Kostolany, meinte einmal sinngemäß: „Man muss Aktien kaufen, wenn die Kanonen donnern.“

Wie soll man zu Schnäppchen kommen, wenn die Zeiten ruhig sind und die Nachfrage permanent steigt?

Die ersten „zittrigen“ Hände werden ihre Liegenschaften in Berlin bald  verkaufen, von der Sorge geplagt, dass noch Schlimmeres kommen könnte. Wir bemerken bereits in unserer MAGAN Angebotsdatenbank, dass mehr Objekte auf den Markt kommen. Was von vielen Eigentümern allerdings noch nicht realisiert wurde, ist, dass das Angebot auch mit einer Preisminderung Hand in Hand gehen muss, um auf Nachfrage zu treffen. Es ist also zu erwarten, dass sich die Immobilien-Preiskurve in Berlin im Jahr 2020 auch mal wieder südwärts bewegen wird.

Und dann ist es Zeit für die „Hartgesottenen“, wie Kostolany sagt, zuzuschlagen.

KONTRA:

Das Berliner Immobilien-Experiment

Jetzt ist es also so weit. Wir erleben am Berliner Immobilienmarkt eine Operation am offenen Herzen, ausgeführt allerdings von einer „Chirurgin“, die von der Materie wenig Ahnung hat. Das wird nicht gut ausgehen.

Die ganze Mietendiskussion hat in Berlin eine Dimension angenommen, die dramatisch werden wird, denn es wird so massiv in den Immobilienmarkt in der Hauptstadt eingegriffen, dass faktisch nur erahnt werden kann, wie sich dieses künstlich geschaffene und an der Realität des Marktes vorbeigehende Gesetz auf den Markt in Berlin auswirken wird.

Über die Details des „Mietendeckels“ will ich mich jetzt gar nicht auslassen, da sich noch etliche Punkte in Diskussion befinden und sich selbst der Berliner Bürgermeister laut Medien von dem Entwurf distanziert. Jedenfalls würden die Obergrenzen eine Beschneidung des Marktes um 50 Prozent oder sogar mehr bedeuten.

Jedenfalls ist zu erwarten, dass es massive Eingriffe in den Wohnungsmarkt geben wird und sich damit die Wohnungspolitik vom Marktprinzip verabschiedet. Was immer da jetzt kommen mag, es handelt sich hier tatsächlich um ein Immobilien-Experiment, wie wir es bislang selten erlebt haben. Was wir aber sicherlich sagen können, ist, dass Investitionen in den Wohnungsbestand und den Neubau vollständig abgewürgt werden. Die gedeckelten Mieten werden zu einem Rückzug der nationalen und internationalen Investoren führen.

Die ersten Reaktionen lassen bereits das Schlimmste befürchten: In einer Umfrage des BFW-Landesverbandes Berlin/Brandenburg, der sich als Interessenvertretung der mittelständischen Immobilienwirtschaft mit 330.000 Wohnungen und 14 Millionen Quadratmeter Gewerbefläche im Bestand versteht, gaben 72 Prozent der Mitgliedsunternehmen an, ihre geplanten Investitionen gestoppt oder ganz aufgegeben zu haben; rund 60 Prozent verzichten auf erforderliche Sanierungen oder haben Wohnungsmodernisierungen auf Eis gelegt.

Ein Recht der privaten Vermieter soll nach dem Entwurf drastisch beschnitten werden: die Kündigung eines Mieters, weil der Eigentümer oder ein Familienmitglied seine Wohnung selbst nutzen will. Eine solche „Eigenbedarfskündigung“ soll nur noch mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes möglich sein. Dessen Mitarbeiter dürfen dann entscheiden, ob in dem konkreten Fall „das berechtigte Interesse der Vermieter das öffentliche Interesse an der Erhaltung angemessenen Wohnraums überwiegt“.

Konsequent weitergedacht heißt das: Private Vermieter, die mit dem Mietdeckel ohnehin keine adäquate Miete mehr erhalten, werden, wenn sich ein Eigenbedarf in einigen Jahren abzeichnet, ihre Wohnung für die Zeit bis dahin gar nicht mehr vermieten.

Ein Rechenbeispiel finde ich symptomatisch für die „Mietendeckel“-Idee. Die billige Miete soll, sobald das Gesetz in Kraft ist, „ab dem Tag der Antragstellung“ gelten. Diese Regelung dürfte eine Flut von Anträgen auf Mietminderung auslösen, unmittelbar nach Inkrafttreten des Gesetzes, da die Mieter umso mehr Miete sparen, je schneller sie den Antrag gestellt haben. „Bausenatorin Katrin Lompscher erwartet bis zu 3000 Eingaben pro Monat je Berliner Bezirk“, schreibt der „Tagesspiegel“. Die deutsche Hauptstadt hat zwölf Bezirke. 3000 x 12 ergibt 36.000 Anträge zur Überprüfung – pro Monat!! Wie diese Flut an Anträgen bewältigt werden soll, ist mir unerklärlich. Ironisch muss man anmerken, dass unter dieser Last entweder die zuständigen Ämter in kürzester Zeit zusammenbrechen werden, oder diese werden personell aufgestockt, wodurch aber die Stadtfinanzen in kürzester Zeit kollabieren würden.

Kommt dieses Landesgesetz, dann gibt es Chaos pur. Und ade Berliner Wohnungsmarkt.



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