Irgendwann geht jeder Boom zu Ende und billiges Geld gibt es nicht ewig

Diese Binsenweisheiten beginnen gerade in die Köpfe von Immobilieninvestoren und
-managern einzusickern.

Aber noch nicht alle wollen wahrhaben, dass sich die Rahmenbedingungen geändert haben.

Wir haben dieses Jahr im Sommer so viele Immobilienangebote aus Deutschland bekommen wie in 15 Jahren nicht in dieser Jahreszeit.

95 Prozent davon waren Versuche von Maklern und Eigentümern, ihre Immobilien noch nach der Preisliste 2021 zu verkaufen.

Diese wird aber logischerweise von den meisten Investoren nicht mehr akzeptiert, das geänderte Finanzierungsumfeld bedingt auch angepasste Preise.

Ein paar (schlauere) Verkäufer haben das plötzlich geänderte Anlegerverhalten aber schon erkannt und entsprechend reagiert.

So werden Sie in diesem Newsletter einige Immobilien zu Preisen finden, wie wir sie schon lange nicht mehr gesehen haben.

Vierprozenter in deutschen Landeshauptstädten oder gar ein Fünfprozenter in Berlin (Achtung – ein Ausreißer aufgrund besonderer Umstände und nicht die Norm), da sieht man die Anpassung an die neue Preisliste 2022.

Ich glaube aber, wer meint, dass es mit den Preisen ewig so weiter – nach unten – geht, wird mittelfristig enttäuscht werden. Die Gründe hierfür habe ich schon in früheren Newslettern angeführt: eine konstant hohe Nachfrage nach Immobilien und Wohnraum, steigende Preise im Neubau, die Renaissance der Mietwohnung, der Bevölkerungszuwachs, die Suche nach Inflationsschutz etc.

Und noch ein gewichtiges Argument, das wir oftmals übersehen: Natürlich sind die Finanzierungskosten für zehnjährige Fixzinsdarlehen um mehr als 200 Basispunkte gestiegen, aber bei annähernd zweistelligen Inflationsraten heißt das ja auch, dass der Wert der Kredite jedes Jahr eklatant weniger wird, die sogenannten Realzinsen sind historisch niedrig. Das ist ein Umstand, der in der momentanen Panik vieler Anleger, eventuell zu teuer einzukaufen, untergeht.

Es ist also längst nicht ausgemacht, in welche Richtung sich der Markt wirklich entwickelt.

Natürlich kann man auch ewig abwarten und auf billigere Preise hoffen, aber eines habe ich in meinen mehr als 30 Jahren Berufserfahrung auch gelernt: Nur warten und nicht investieren hat noch kein Immobilienunternehmen reich gemacht.

Ich möchte in diesem Zusammenhang auf einen Artikel in der „Deutschen Immobilienzeitung“ hinweisen, der sich auf Research der Deutschen Bank bezieht, siehe nachfolgend. Die Autorin, Jutta Ochs, bringt den Status quo auf den Punkt.


Deutsche Bank hält das Ende des Hauspreiszyklus „nicht für ausgemacht“

Die Researcher der Deutschen Bank (DB) erwarten vor allem wegen des sich zuspitzenden Angebotsmangels, dass die Wohnimmobilienpreise in den kommenden Monaten wieder anziehen. Der Markt erlebe gerade eher eine „Verschnaufpause als ein Ende des Zyklus“. Damit korrigiert das Unternehmen zum Teil seine eigenen früheren Prognosen.
Die Zeiten der idealen Bedingungen für den Erfolg eines Wohninvestments seien zwar vorbei, doch „das Ende des Hauspreiszyklus halten wir noch nicht für ausgemacht“, sagt Jochen Möbert, Wohnungsmarktspezialist bei DB Research. Der „Unsicherheitsschock und die sehr volatile wirtschaftliche Lage“ dürften zwar in jedem Fall dazu führen, dass die Preisdynamik eher verhalten bleibe. Ein durch schlechte Stimmung verursachter Preisrückgang sei aber lediglich temporär. Laut Hypoport sind die Haus- und Wohnungspreise von Februar bis Juni 2022 um mehr als 2% gefallen. Grund sei auch eine „kleine Verkaufswelle“. Doch „der massive Wohnraummangel und negative Realzinsen dürften die Preise wieder erhöhen“, sagt DB Research.
Der zu erwartende Mangel habe sich nämlich noch einmal deutlich zugespitzt. „Entgegen unseren Erwartungen lahmte“ der Neubau im Jahr 2021. Es wurden nur rund 293.000 Wohnungen fertiggestellt, etwa 13.000 weniger als im Jahr 2020. Noch bedeutender für die fundamentale Angebotsknappheit sei aber die Flüchtlingswelle aus der Ukraine. DB Research rechnet nun mit einem Zuzug nach Deutschland von insgesamt fast 1,6 Mio. Menschen im Jahr 2022 und 2023 (bisher waren die Researcher von maximal 1 Mio. ausgegangen). „Unseren Berechnungen nach wird die fundamentale Angebotsknappheit erst im Jahr 2025 (bisher laut Wohnungsmarktausblick von DB Research: 2023) abgebaut sein.“ Die Prognose für das Ende des Hauspreiszykluses lautete zuvor 2024.

„Zinsschock“ wirkt sich nicht so gravierend aus

DB Research relativiert zudem die vielfach beklagte höhere Belastung durch gestiegene Zinsen. Zwar erlebte der Markt „einen kleinen nominalen Zinsschock im Jahr 2022, die tatsächliche Belastung dürfte aber für viele Investoren geringer ausfallen, als dies der Zinsanstieg nahelegt“. Erstens sinke die Tilgung eines klassischen Annuitätendarlehens. Laut Dr. Klein sei die jährliche durchschnittliche Tilgungsrate von annähernd 2,7% im Januar auf unter 2,3% im Juni gesunken. Noch wichtiger: Die realen Zinsen fielen aufgrund der kräftigen Inflation „auf ein Allzeittief von historischer Dimension“, aktuell lägen die realen Bundrenditen bei etwa -7%. Bleibe die Inflation strukturell hoch, wofür es gute Gründe gebe, dann sinke die reale Kreditbelastung, sagen die DB Researcher voraus. Dringe diese Erkenntnis durch, beflügele sie wieder den Wohnimmobilienmarkt.

Deutsche Bank hält das Ende des Hauspreiszyklus „nicht für ausgemacht“

Die Researcher der Deutschen Bank (DB) erwarten vor allem wegen des sich zuspitzenden Angebotsmangels, dass die Wohnimmobilienpreise in den kommenden Monaten wieder anziehen. Der Markt erlebe gerade eher eine „Verschnaufpause als ein Ende des Zyklus“. Damit korrigiert das Unternehmen zum Teil seine eigenen früheren Prognosen.

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